Дачи, квартиры, гаражи. Как поменяют кадастровую оценку?

Дачи, квартиры, гаражи. Как поменяют кадастровую оценку?

Глава Минфина Антон Силуанов заявил, что правительство РФ уже «в ближайшее время» должно изменить методику определения кадастровой стоимости недвижимости, по которой рассчитывается имущественный налог.

Такое поручение Владимир Путин дал в своём послании Федеральному собранию. Президент отметил, что налог на имущество физлиц должен быть по карману гражданам страны. Он поручил правительству навести порядок в сфере кадастрового учёта в первой половине этого года.

Как сообщили в Росреестре, в январе число заявлений о пересмотре кадаст­ровой стоимости объектов недвижимости, поданных в специальные комиссии, выросло в 2,5 раза по сравнению с тем же месяцем прошлого года. При этом комиссии по пересмотру кадастровой оценки чаще становятся на сторону заявителей. Так, по итогам прошлого года они рассмотрели 54,7 тыс. заявлений граждан. Решения о снижении кадастровой стоимости были приняты в 58% случаев. В январе этого года комиссии удовлетворили требования 52% заявителей.

По мнению экспертов, возможны два варианта решения проблемы растущего количества споров по поводу кадастровой оценки недвижимости: либо будет введена максимальная сумма налога для каждого конкретного региона, любо внесены изменения в саму методику расчёта. Известный экономист, директор Института стратегического анализа компании ФБК Игорь Николаев уверен, что необходимо выбрать второй путь.

Правительство должно добиться, чтобы кадастровая оценка максимально соответст­вовала рыночной стоимости недвижимости, а эта стоимость растёт далеко не всегда. Последние пару лет в России, включая Москву, рыночная стоимость жилья снижалась. Государству это, возможно, невыгодно. Получается, что кадастровую стоимость надо приводить в соответствие с рыночной, а значит, будут снижаться налоги. Но мало ли что невыгодно. Правительство обязано ввести механизм оперативного пересмотра кадастровой стоимости земли и жилья. В том числе в сторону снижения.
Игорь Николаев

Новый порядок расчёта налога на имущество был введён 1 января 2015 г. Он заменил оценку недвижимости по справке из БТИ на так называемую кадастровую, которую определяет профессиональный оценщик. Предполагалось, что она будет приближена к рыночной стоимости дачи, квартиры, гаража и т. д.

Однако сплошь и рядом кадастровая оценка сегодня превышает рыночную стоимость недвижимости, что ведёт к завышению налога.

Кадастровая оценка в порядке эксперимента применяется уже в 28 субъектах Федерации. При этом в Москве, например, пока действует льготный период налогообложения недвижимости. В полном объёме налог в столице будет уплачиваться с 2020 г. Тогда владельцу одной из самых больших по площади москов­ских квартир (1800 кв. метров), согласно данным аналитического центра ЦИАН, придётся платить налог на имущество в размере 17 млн руб. в год.

Основные вопросы, связанные с расчетом и уплатой налога на имущество физических лиц

Что облагается налогом?

Налог на имущество физических лиц представляет собой фактически налог на недвижимость. Основные объекты налогообложения: квартиры (комнаты), жилые дома, гаражи и машиноместа, а также объекты незавершенного строительства, иные здания, строения, сооружения. При этом объектом налогообложения будет именно недвижимость, на которую зарегистрировано право собственности, а плательщиком налога — собственник, указанный в Едином реестре прав на недвижимость.

Как рассчитывается налог?

Ранее налог на имущество с физических лиц рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости имущества, однако начиная с 2015 года идет постепенный переход регионов на расчет исходя из кадастровой стоимости. В 2015 году таких регионов было 28 (включая Москву и Московскую область), в 2016 — 49 (в том числе Санкт-Петербург и Ленинградская область), а в 2017 году — уже 61. Окончательно процесс перехода на расчет исходя из кадастровой стоимости должен быть завершен к 2020 году. Полный перечень регионов и год, в котором был осуществлен переход на расчет по кадастровой стоимости в соответствующем регионе, можно посмотреть на официальном сайте Налоговой службы.

Инвентаризационная стоимость представляет собой стоимость, рассчитанную БТИ в соответствии с Приказом Минстроя России №87 от 04.04.1992 г. Фактически она представляет собой восстановительную стоимость имущества (рассчитанную исходя из стоимости материалов на момент строительства) с учетом износа, скорректированную на различные коэффициенты. В ней отражаются площадь самого помещения, тип дома, год постройки и ввода в эксплуатацию, однако не учитываются такие факторы как местонахождение объекта и стоимость земельного участка под ним, его транспортная доступность, степень комфортности и т.п.

Оценка кадастровой стоимости предполагает определение рыночной стоимости и, соответственно, учет всех описанных выше факторов.

В связи с этим максимальные различия между инвентаризационной и кадастровой стоимостью будут в отношении относительно старых объектов, расположенных на наиболее привлекательных (и дорогостоящих) земельных участках (например, в центре города). Разница в инвентаризационной и кадастровой стоимости новостроек будет существенно меньше. Особенно существенная разница наблюдается в Москве, где стоимость объекта может возрасти в 30-40 раз.

Узнать инвентаризационную стоимость имущества может только собственник имущества, лично обратившись в БТИ. Информацию о кадастровой стоимости имущества можно получить на сайте Росреестра (например, в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Для определения налоговой базы стоимость имущества корректируется на налоговые вычеты и льготы, устанавливаемые Налоговым кодексом и местными нормативно-правовыми актами.

Как изменились ставки?

Базовые ставки по налогу на имущество и основные льготы зафиксированы в Налоговом кодексе РФ. При этом ставки и льготы по налогу могут корректироваться (в пределах, установленных Налоговым кодексом РФ) местными нормативно-правовыми актами, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — законами соответствующих городов.

Понижающие коэффициенты

После перехода на расчет исходя из кадастровой стоимости уровень ставок налога (0,1-2%) остается прежним, а база для расчета налога существенно увеличивается: как правило, кадастровая стоимость в несколько (а иногда и в десятки) раз превышает инвентаризационную. В связи с этим Налоговым кодексом РФ установлены понижающие коэффициенты, которые применяются к разнице между суммой налога, рассчитанной по новым правилам, и суммой налога, рассчитанной в последний год применения старых правил. Понижающие коэффициенты применяются в течение первых четырех лет после перехода на новые правила и составляют: 0,2 — в первый год, 0,4 — во второй год, 0,6 — в третий год и 0,8 — в четвертый год. Начиная с пятого года (например, в отношении Москвы — с 2019 года) налог уплачивается в полном размере.

Как оспорить кадастровую оценку?

С переходом на расчет налога на имущество исходя из рыночной стоимости сумма, подлежащая уплате, неуклонно растет. Это связано как с постепенной отменой понижающих коэффициентов, описанных выше, так и с резким одномоментным повышением стоимости объекта.

Предполагается, что кадастровая оценка должна отражать рыночную стоимость объекта. В то же время, на практике у собственников зачастую возникают сомнения в объективности кадастровой оценки и желание ее оспорить.

Обжаловать величину кадастровой стоимости можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (при территориальных управлениях Росреестра) или в судебном порядке.

Плюсы обращения в комиссию:

  • быстрое рассмотрение спора (в течение месяца) (в судебном порядке — 2 месяца с возможностью дополнительного продления);
  • отсутствие судебных расходов (например, на госпошлину, судебную экспертизу);
  • возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке (однако присутствует также вероятность оспаривания решения, вынесенного комиссией в пользу физического лица, органами местного самоуправления).

В то же время:

  • статистика удовлетворения требований комиссией (около 50%) несколько ниже, чем судами (около 60%);
  • при положительном решении комиссии потенциальное снижение стоимости, как правило, ниже, чем при решении суда (комиссия — 10-20%, суд — около 40%). При этом стоит учитывать, что и суд при вынесении решения, скорее всего, не будет основываться на отчете оценщика, предоставленном истцом, а назначит судебную экспертизу, которая обычно дает промежуточную величину.

Несколько примеров из реальной практики рассмотрения дел в суде:

  • Объект: жилой дом площадью 286 кв. м. Изначальная кадастровая стоимость — 38,2 млн рублей; рыночная стоимость по оценке истца — 11,8 млн рублей; а судебная экспертиза оценила рыночную стоимость в 14,2 млн рублей.
  • Объект: квартира площадью 190,3 кв. м, квартира площадью 157,4 кв. м. Изначальная кадастровая стоимость — 51,6 млн рублей и 42,7 млн рублей; рыночная стоимость по оценке истца — 27,8 млн рублей и 21,7 млн рублей; результат судебной экспертизы — 48,9 млн рублей и 39,4 млн рублей.

За и против обжалования

На практике оспаривать кадастровую стоимость имущества стоит, если ее пересмотр даст возможность получить выгоду от налоговой экономии. Для этого следует оценить как общий размер налоговой экономии (т.е. как изменится сумма подлежащего уплате налога), так и затраты на пересмотр кадастровой стоимости.

При оценке налоговой экономии нужно обратить внимание на следующие факторы:

  1. Применяется ли кадастровая стоимость для расчета налога по конкретному имуществу? Помимо налога на имущество, в настоящее время кадастровая стоимость служит базой для расчета земельного налога (в отношении земельных участков) и налога на доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества (если указанная в договоре цена продажи имущества меньше, чем его кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 («расчетная стоимость»), то налог на доходы рассчитывается исходя из такой расчетной стоимости). Если кадастровая стоимость уже определена, но еще не применяется для расчета налога, суд может отказать в ее изменении.
  2. Действительно ли кадастровая стоимость завышена по отношению к рыночной? Получить ответ на этот вопрос могут помочь как оценочные организации, предоставляющие подобные услуги, так и общедоступная информация, в том числе данные Росреестра об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости в различных регионах.
  3. На какой период будет распространяться эффект от изменения кадастровой стоимости? Кадастровая стоимость подлежит регулярному пересмотру (не чаще одного раза в 3 года (2 года применительно к Москве и Санкт-Петербургу) и не реже одного раза в 5 лет), поэтому максимальный эффект будет иметь оспаривание кадастровой стоимости сразу после ее установления или пересмотра. Измененная по результатам обжалования кадастровая стоимость учитывается начиная с того года, в котором было подано заявление налогоплательщика о несогласии с установленной стоимостью. После пересмотра кадастровой стоимости ее величину нужно оспаривать заново.
  4. Нет ли каких-либо дополнительных осложняющих факторов? Например, отказ в пересмотре кадастровой стоимости вероятен, если объект снят с кадастрового учета (например, в случае сноса строения либо объединения или разделения земельных участков).

Сколько придется потратить на обжалование?

Расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости, включают в себя:

  • стоимость подготовки отчета об оценке рыночной стоимости объекта. Она зависит от характеристик и площади объекта, а также от статуса оценочной организации (например, оценка стоимости квартиры площадью менее 100 кв.м. — от 15 000 рублей);
  • стоимость судебной экспертизы (если суд не будет удовлетворен качеством отчета об оценке). Она также варьируется в зависимости от характеристик объекта и может в некоторых случаях достигать 100 000 рублей и более;
  • государственную пошлину — 300 рублей с физического лица;
  • стоимость юридических услуг по подготовке документов и представлению интересов истца — от 50 000 рублей.

В случае вынесения судом решения в пользу истца судебные расходы и расходы на юриста должны быть возложены на ответчика, однако на практике далеко не все расходы реально возмещаются. Например, суд может возложить на истца стоимость судебной экспертизы и уменьшить заявленные истцом расходы на юриста.

Уменьшить расходы может помочь объединение усилий с соседями по многоквартирному дому или поселку, однако в настоящее время в судебной практике практически нет коллективных исков от граждан об оспаривании кадастровой стоимости.

В целом, законодательство построено таким образом, чтобы максимально сократить возможности граждан по оспариванию кадастровой стоимости. В большинстве случаев это могут себе позволить лишь собственники крупных объектов. Кроме того, возможность регулярного (в том числе в течение переходного периода) пересмотра кадастровой стоимости в значительной степени снижает эффект от понижающих коэффициентов и оспаривания кадастровой стоимости и приводит к фактическому увеличению взимаемого налога.

Изменения в порядке налогообложения сараев и теплиц

Любое стро­е­ние на участ­ке будет об­ла­гать­ся на­ло­гом на иму­ще­ство? А аэро­фо­то­съем­ка про­во­дит­ся, чтобы об­на­ру­жить и со­об­щить в на­ло­го­вую обо всех объ­ек­тах, рас­по­ло­жен­ных на дач­ных и са­до­вых участ­ках? Ведь зда­ния, стро­е­ния, со­ору­же­ния и по­ме­ще­ния в общем слу­чае при­зна­ют­ся объ­ек­том на­ло­го­об­ло­же­ния на­ло­гом на иму­ще­ство физ­лиц (п. 1 ст. 401 НК РФ). Зна­чит ли это, что сараи и теп­ли­цы тоже будут об­ла­гать­ся этим на­ло­гом?

Минфин разъясняет

После того, как в СМИ стала мас­со­во по­яв­лять­ся ин­фор­ма­ция о том, что налог при­дет­ся упла­чи­вать по всем по­строй­кам, рас­по­ло­жен­ным на зе­мель­ных участ­ках, фи­нан­со­вое ве­дом­ство было вы­нуж­де­но вы­сту­пить с разъ­яс­не­ни­я­ми.

Мин­фин в своей Ин­фор­ма­ции от 22.02.2018 по­яс­ня­ет, что новый налог на хо­зяй­ствен­ные стро­е­ния и со­ору­же­ния вво­дить не пла­ни­ру­ет­ся. А на­ло­го­об­ло­же­ние таких объ­ек­тов про­из­во­дит­ся в общем по­ряд­ке в со­от­вет­ствии с нор­ма­ми гл. 32 НК РФ.

Упо­ми­на­ет­ся важ­ный мо­мент: для на­ло­го­об­ло­же­ния объ­ек­та необ­хо­ди­мо на­ли­чие за­ре­ги­стри­ро­ван­но­го права соб­ствен­но­сти на него. Од­на­ко го­сре­ги­стра­ции под­ле­жат не все хо­зяй­ствен­ные стро­е­ния и со­ору­же­ния, а толь­ко те из них, ко­то­рые от­ве­ча­ют при­зна­кам объ­ек­та недви­жи­мо­сти. А это озна­ча­ет, что объ­ект дол­жен быть проч­но свя­зан с зем­лей и его пе­ре­ме­ще­ние без несо­раз­мер­но­го ущер­ба на­зна­че­нию невоз­мож­но.

Имен­но по­это­му хо­зяй­ствен­ные стро­е­ния и со­ору­же­ния, ко­то­рые были воз­ве­де­ны на са­до­вых и дач­ных зе­мель­ных участ­ках, не яв­ля­ют­ся объ­ек­та­ми недви­жи­мо­сти, если не от­ве­ча­ют ука­зан­ным выше при­зна­кам. Речь идет, к при­ме­ру, о теп­ли­цах, нека­пи­таль­ных стро­е­ни­ях и со­ору­же­ни­ях.

И даже капитальные сараи льготируются

На­по­ми­на­ем также, что не об­ла­га­ют­ся на­ло­гом на иму­ще­ство физ­лиц ка­пи­таль­ные хо­зяй­ствен­ные стро­е­ния или со­ору­же­ния, пло­щадь каж­до­го из ко­то­рых не пре­вы­ша­ет 50 кв.м. и ко­то­рые рас­по­ло­же­ны на зе­мель­ных участ­ках, предо­став­лен­ных для ве­де­ния лич­но­го под­соб­но­го, дач­но­го хо­зяй­ства, ого­род­ни­че­ства, са­до­вод­ства или ин­ди­ви­ду­аль­но­го жи­лищ­но­го стро­и­тель­ства (пп. 15 п. 1 ст. 407 НК РФ). При этом к хо­зяй­ствен­ным стро­е­ни­ям и со­ору­же­ни­ям неза­ви­си­мо от их кон­крет­но­го на­име­но­ва­ния могут быть от­не­се­ны все объ­ек­ты хо­зяй­ствен­но­го на­зна­че­ния. По сути это любые дач­ные объ­ек­ты, кроме домов и жилых стро­е­ний (на­при­мер, баня, сарай, лет­няя кухня) (Пись­мо Мин­фи­на от 16.05.2017 № 03-05-04-01/29325). Важно иметь в виду, что льго­та на объ­ект не более 50 кв.м. пред­став­ля­ет­ся на ос­но­ва­нии за­яв­ле­ния на­ло­го­пла­тель­щи­ка и толь­ко в от­но­ше­нии од­но­го объ­ек­та на­ло­го­об­ло­же­ния каж­до­го вида (стро­е­ние, со­ору­же­ние) (Пись­ма Мин­фи­на от 07.02.2018 № 03-05-06-01/7084, от 18.01.2018 № 03-05-06-01/2296).

Обоб­щая из­ло­жен­ное, можно ска­зать, что налог на иму­ще­ство в части хо­зяй­ствен­ных стро­е­ний и со­ору­же­ний, рас­по­ло­жен­ных на дач­ных или са­до­вых участ­ках, не упла­чи­ва­ет­ся в от­но­ше­нии:

  • нека­пи­таль­ных объ­ек­тов;
  • од­но­го из ка­пи­таль­ных объ­ек­тов в виде стро­е­ний, а также со­ору­же­ний пло­ща­дью не более 50 кв.м. каж­дый.

Что ка­са­ет­ся ка­пи­таль­ных хо­зяй­ствен­ных стро­е­ний и со­ору­же­ний пло­ща­дью более 50 кв.м., то налог на иму­ще­ство по ним при­дет­ся за­пла­тить.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *